10月1日實施的《物權法》作為規范財產關系的民事基本法律，全面詳細規定了物權歸屬和利用等內容，特別是土地和房屋歸屬和利用的法律關系。而上海目前實行的房地產登記條例中，部分條款與《物權法》不完全一致，近期上海對房地產登記工作進行了全面梳理，并對現行登記條例提出了修改意見。記者今天獲悉，經市人大同意，市政府制定出臺了《上海市人民政府關于貫徹做好本市房地產登記工作的若干意見》，作為過渡性規定，對登記機構職責，登記日，預告登記，更正登記，異議登記等方面內容做了明確的規定。

對登記機構的履責要求更加高了

《物權法》第12條規定了登記機構的職責，包括查驗資料，詢問申請人，如實及時登記，必要時可以實地查看等內容。受理過程中，如果注冊機構認為申請注冊事項與提交的申請注冊文件不一致，提交的申請注冊文件之間缺乏相關性或房地產相關情況需要進一步證明，可以要求申請人補充材料。另外，當事人申請注冊的房地產與注冊登記的內容不一致，注冊機構認為需要實地檢查的其他情況，注冊機構可以在房地產的位置檢查注冊目標物的情況。這樣做的目的是讓注冊機構在自己的職權范圍內，盡可能的履行職責，盡可能的保證如實、準確，及時的記載房產權相關事項，避免出現注冊錯誤。與以往的工作流程不同，在注冊時增加了詢問申請人等環節。

登記日的定義有重要變化

《物權法》第14條明確規定了房地產權的設立、變更、轉讓和消滅，應當按照法律規定登記。上海《登記條例》第十一條規定，經審查符合規定的，房地產登記機關應在房地產登記簿上記載相關事項，登記申請的受理日期為登記日期。由于登記日的含義實質是房地產權利變動發生效力的日期，因此，上海原來以記載日溯及至受理日為登記日的規則，應當依《物權法》所確定記載生效的原則做出調整，調整后的登記日以記載日為準。《若干意見》中也明確要求登記機構將經審核符合規定的房地產登記事項記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。需要注意的是，在注冊機構審查期間，檢查、異議注冊等情況可能會給房地產交易帶來潛在的風險。

改變重“證書”輕“登記簿”的觀念

《物權法》第16條規定“房地產登記簿是物權歸屬和內容的依據”。房地產登記簿明確是房地產物權的法律依據，因此登記機關要求登記信息如實記入登記簿。使登記簿具有公信力和公示力。

房地產權的歸屬和內容必須以房地產登記簿為基礎，房地產權證書只是房地產登記簿上記載的內容的外在表現，房地產權證書上記載的事項必須與房地產登記簿一致。如果記載不一致，物權法規定除了證據證明書的注冊確實錯誤以房地產登記為基準。為了維護交易安全，在簽訂交易合同之前，可以先到登記機關查詢該房產的產權情況，是否設置抵押情況，物權法第十八條也規定了權利人，利害關系人可以申請查詢，復印登記材料，登記機關必須提供。這也充分體現了登記簿的公示力對保護交易安全具有重要意義。

重視預告登記，防止一女二婚

《物權法》第20條規定，當事人可以簽訂房屋買賣或其他房地產權的協議，保障將來實現物權，并按約定向登記機關登記。預告登記后，未經預告登記權人同意，處置該房產的，不產生物權效力。預告登記后，債權消失或房地產登記日起3個月內未申請登記的，預告登記自動失效。

上海《登記條例》對預告登記的原有規定是：可單方申請，也可雙方申請；預告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現房為預告登記之日起兩年。現根據《物權法》的規定，上海預告登記由雙方合意，不分期房和現房；單方申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件，雙方預告登記的，仍保持現有操作程序。預告登記時效也相應調整，即對預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地使用權，房屋所有權和房地產他項權利登記之日起三個月內未申請房地產登記的，預告登記失效。

一般的房地產登記都是對現實的房地產權利進行登記，而預告登記是一種為將來發生房地產權利變動的請求權，具有排他效力，可以防止房屋產權人“一房二賣”。

利用“更正登記”，保護自己的物權

《物權法》第19條規定：“權利人，利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。房地產登記簿上記載的權利人書面同意更正，或者有證據證明登記簿有錯誤，登記機關必須更正。

更正登記是為了保護實際權利人的物權，允許真正的權利人和利害關系人根據真正的權利狀態更正房地產登記簿上記載的內容。房地產權利人，利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，均可以申請更正登記。申請時，更正申請的當事人應向登記機關提交認為登記簿記載事項有誤的證據。注冊機構應更正的情況有兩種。一是登記簿上記載的權利人書面同意，登記簿上記載的事項確實有錯誤，二是有效的法院判決、仲裁機關判決、人民政府制定的土地權利糾紛處理決定可以證明權利記載有錯誤。

更正注冊處理期間，注冊機構暫停注冊簿上注冊的權利人轉讓，設定其他權利、租賃等情況的注冊機構進行轉讓，設定其他權利、租賃等房地產注冊期間，利害相關人員申請更正注冊，注冊機構應停止注冊審查。

《異議登記》加上《前道》程序，減少有效期

《物權法》第19條規定，《房產登記本權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機關異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不予起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損失的，權利人可以要求申請人賠償損失。”