1、沒有產權證書

因為小產權房子本來是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。所以小產權房其實是沒有產權的。

2、二手買賣沒保障

由于小產權房是沒有產權證書的，雙方簽署的購房合同不被法律認可。因為不能在房管局備案，難以規避“一房多賣”風險，隨時面臨業主“違約風險”，有可能面臨錢房兩失的窘境。

3、施工許可證

城中村改造工程要符合城市規劃，必須符合城市總體規劃。只有符合城市總體規劃，才能保證購房人的房屋所有權證。根據規定，申請施工、招標、施工、監理并組織竣工驗收，看是否取得施工許可證。

4、是否可以貸款

小產權房一次性付清，不能辦理抵押貸款。未經國家房地產主管部門批準，不能辦理合法產權手續，購買后不能合法轉讓。同時，也對房屋的保值增值產生了很大的影響。

二、二手小產權房能買嗎

小產權房數據沒有那么公開透明，購房者買小產權房有風險，并且風險還不小，建議慎重考慮：

1、集體建設用地用二商品房開發目前處于限制事管制階段，國家尚未出臺相應規定，因此購買小產權房尚存在可能導致合同無效的法律風險。

2、看房屋產權是否明晰，有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、看土地情況是否清晰，主要看土地是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

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